城鎮居民人均可支配收入的持續增長，加強了居民對生活消費品需求的增長。根據上海統計局的數據顯示，2011年城鎮居民人均可支配收入同比增長13.8%，至3萬6230元。同期，城市居民人均消費支出達2萬5102元，比上年增長8.2%。
根據高力國際研究部2012年第一季度上海零售物業市場報告指出，今年第一季度新開幕了三個大型項目，為上海零售市場新增了17萬6359平方米的供給量。新項目分佈於核心商圈和次中心商圈，分別是位於徐家匯的「百聯徐匯商業廣場」、普陀區長風生態商務區的「長風景畔廣場」，以及普陀區石泉區域的「弘基時尚生活中心」。
新增供給17.6萬平方米
1月份，「百聯徐匯商業廣場」在廣元西華山路正式開幕，為本季新增了2萬0359平方米的零售供給量。該項目定位時尚潮流，沿街由六大時尚品牌組合而成，包括首次落戶徐家匯地區的H&M，以及中國最大的服飾品牌Ochirly旗艦店。百聯此次採用的沿街租戶與時尚品牌的獨特定位戰略，將有助於其與徐家匯商圈中的其他商業體，例如「恆隆港匯廣場」和「美羅城」形成錯位競爭。
坐落於大渡河路的「長風景畔廣場」也於1月開幕，其商業面積達12萬6000平方米。同樣定位時尚潮流，其業態組合除了已經入駐開業的時尚品牌主力店C&A和H&M，還有Tesco大型超市，以及一些餐飲、休閒娛樂品牌。
普陀區石泉地區的新地標，「弘基時尚生活中心」於3月開業。項目坐落於銅川路嵐皋路交匯處，並與地鐵7號線相連。3萬平方米的體量將與萬豪旗下「萬麗酒店」，名致精品酒店公寓和周邊的高級公寓，構成當地一個新的生活圈。
在消費信心持續增強下，2011年上海零售市場的需求保持強勁之勢。據上海市商業信息中心統計數據顯示，第一八佰伴、新世界城和久光百貨，均列為2011年上海單體百貨店零售排名前三甲，保持自2008年來的輝煌成績。第一位的八佰伴，年銷售額達45.1億元，同比增長14.9%。另外，銷售同比漲幅前5名全都是百聯集團旗下的百貨商場，其中前4名都是東方商廈連鎖百貨品牌店。
第一八百伴年銷售額45億元
第一季度，上海奢侈品市場持續擴張。1月，汽車奢侈品牌Aston Martin，在浦東新區開設了其在全球範圍的最大旗艦店，面積達3600平方米。同月，瑞士鐘錶製造商Zenith的南京西路旗艦店開業。3月底，坐落於外灘源的「益豐大廈」的雙層古琦店開張營業。
展望未來，珠寶品牌Harry Winston在新天地的旗艦館將於4月開業。Hermes全球第五家旗艦店也確認於2014年在淮海路嵩山路路口開業。
在市場新增供給量的影響下，2012年第一季度的整體空置率，由上季度的9.9%上升到10.6%。核心商圈和次中心商圈的空置率都有所上升。而內環商圈的空置率則由上季度的18.3%，下跌到本季度的16.2%，主要歸因於上季度開業的「凱德龍之夢虹口廣場」的簽約租戶數量增加所致。儘管第一季度有新增供給量入市，購物中心的租金仍保持穩定增長。本季核心商圈底層商舖平均租金達每月每平方米人民幣1603元，比上季度增長2.9%。
在投資市場方面，東安路「海珀府邸」的一套127平方米商舖，以每平方米10萬8582元的單價成交，創第一季度商舖成交價的新高。而位於五角場區域的「滬東財富國際廣場」，則以每平方米3萬1772元的均價售出了55套商舖，為成交套數的榜首。
需求強勁租金入駐率維持高檔
展望2012年，將有92萬平方米左右的新增零售供給量入市，其中最矚目的就是黃浦區大批商業項目所產生的變化。自2011年與盧灣區合併後，新黃浦政府就鼓勵商業設施進行從新定位和升級改造。淮海路以及南京東路兩大傳統商業街，未來將有顯著的變化。
淮海路將堅持高端時尚的定位。「香港新世界廣場」和「金鐘廣場」分別轉型為「K11購物藝術中心」和「瑪莎百貨」的改造工程正在進行中。南京東路的定位則專注於年輕和時尚。「南京大廈」將變身為Forever21在中國的首家旗艦店，而「353廣場」的時尚品牌Hollister將訂於9月開幕。
黃浦區的改造計劃還延伸到了外灘區域的商業配套設施。奢侈品定位的「益豐大廈」引進了Damiani、Bottega Veneta和Gucci等品牌，並將於5月正式開業。而位於外灘，由11棟翻新歷史建築組成的Rock Bund，也正在緩慢地揭開面紗，周邊一些高級餐飲、文化娛樂設施和酒店式公寓仍在建設中，努力爭取在2012年底前開幕。
隨著「益豐大廈」和「雅居樂國際生活廣場」的即將開幕，2012年第一季度新增供給穩步增長勢頭必將會延續到第二季度。儘管如此，國內外零售商對市場的強烈需求會使租金保持穩定，而入駐率將停留在相對高的水準上。
2012-04-27 旺報 【高力國際兩岸投資部董事 林靜】
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